Porto Maravilha é o nome do projeto da Prefeitura do Rio de Janeiro que tem o objetivo de revitalizar a região portuária da cidade. Para coordenar o processo de implantação do Porto Maravilha, foi criada a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (CDURP), empresa de economia mista, controlada pelo Município do Rio de Janeiro, nos termos da Lei n. 102/2009.
O projeto está alicerçado em uma PPP, além de outros instrumentos relevantes, vinculados estes à gestão das questões urbanas. Trata-se, portanto, de um projeto complexo, desafiador e, em igual medida, interessante, pois o projeto está vinculado aos prepartivos para as Olimpíadas de 2016. A concessão administrativa foi celebrada em fins de 2010 (a licitação foi vencida pelo Consórcio Porto Novo, formado por OAS, Odebrecht e Carioca Engenharia). O contrato implica em investimentos acima de R$ 7 bilhões e o prazo de vigência é de 15 anos.
Levando em conta tal cenário, procuramos a CDURP para uma entrevista. Enviamos algumas perguntas por e-mail, que foram gentilmente respondidas por Alberto Silva, Assessor da Presidência da CDURP. Alberto trabalhou diretamente na formulação do edital e da minuta de contrato de concessão administrativa.
Inicialmente, Alberto ressaltou que a PPP em questão é singular em relação às demais, pois ela é parte da estruturação da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro, conhecida como Porto Maravilha.
O Município do Rio de Janeiro criou, através da Lei Complementar n. 105/2009, o Programa Municipal de PPP. Complementou Alberto, "Normalmente, um contrato de PPP é garantido por um Fundo Garantidor. Neste caso, a garantia do contrato é dada pelo estoque de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Operação Urbana Porto Maravilha (criada pela Lei Complementar 101/2009".
A entrevista não teve a pretensão de esgotar nenhum tópico. Pelo contrário, a ideia foi de suscitar alguns aspectos relacionados à PPP do Porto Maravilha e obter percepções dos profissionais que participaram do projeto. Abaixo, transcrevemos o inteiro teor da entrevista.
Entrevista com Alberto Silva, Assessor da Presidência da CDURP
PPP Brasil. Como surgiu o seu engajamento com a PPP do Porto Maravilha? Em que situação se encontrava o projeto quando você passou a se dedicar ao tema?
Alberto Silva: A CDURP iniciou suas atividades em 6 de Janeiro de 2010, logo depois houve a audiência pública de apresentação da proposta de contratação de uma PPP, com base em uma minuta de edital e de contrato elaboradas pela equipe da Prefeitura (Procuradoria, Instituto Pereira Passos, Secretaria Municipal de Urbanismo). Comecei a trabalhar na CDURP em abril e fui encarregado, juntamente com outros colegas – Assessoria Jurídica, Diretoria de Operações e eventualmente a Diretoria de Finanças –, pela revisão do Edital e da Minuta de Contrato. Também contamos com o apoio da Procuradoria Geral do Município. O material foi revisto e encaminhado para o período de consulta pública durante o mês de julho de 2010.
PPP Brasil. Como ocorreu, do ponto de vista material, o processo de deliberação do Município quando houve a opção pela PPP, na modalidade de concessão administrativa, cujo objeto são os serviços de revitalização e operação da Área Especial de Interesse Urbanístico (AEIU) da Região Portuária do Rio de Janeiro? Ou seja, por que uma PPP para tal objeto?
Alberto Silva: O Porto Maravilha é uma Operação Urbana Consorciada, onde o município cobra contrapartida dos investidores que pretendam utilizar o potencial construtivo adicional da região. Com o recurso arrecadado realiza as obras e serviços de requalificação urbana. É razoável que os investidores queiram primeiro se certificar de que a requalificação é pra valer. Então eles ficam a espera do início das obras para tomar a decisão de investir.
A opção pela PPP decorreu da escolha por uma estratégia que pudesse dar maior velocidade ao processo de requalificação urbana e de desenvolvimento imobiliário na região. Por ser uma PPP, o parceiro privado deve adiantar recursos para a realização dos serviços e obras. Desse modo, podemos demonstrar ao mercado que a requalificação começou. E com isso acelerar a entrada de investimento imobiliário, vendendo os CEPACs e gerando os recursos para pagar os serviços e obras de requailificação.
PPP Brasil. Quanto tempo durou o processo de modelagem da PPP e quais foram os principais desafios enfrentados durante esse processo?
Alberto Silva: O processo durou um ano. Este caso é bastante singular por ser a primeira PPP do Município, contratada por uma empresa de economia mista criada para implementar a Operação Urbana Porto Maravilha, e pelo fato de as contraprestações públicas serem pagas com os recursos obtidos com a venda de CEPACs. Este conjunto de fatores trouxe muitas questões para os sistemas de gestão e controle da Prefeitura. No entanto, com a participação da Procuradoria Geral do Município, da Secretaria Municipal de Fazenda e da Controladoria do Município, foi possível definir um contrato adequado às necessidades legais e de gestão do Município.
PPP Brasil. Como foi a interação com o Tribunal de Contas do Município e com o Ministério Público durante a modelagem e a licitação da PPP do Porto Maravilha?
Alberto Silva: Desde o início do processo, com a realização da audiência pública, e depois no processo de consulta prévia, conforme determina a lei, foram feitas visitas e audiências prévias junto aos dois órgãos. O edital e o contrato foram também objeto de diligência do TCM, cujos questionamentos foram devidamente atendidos e/ou esclarecidos, tendo o processo sido aprovado por aquele órgão. Quanto ao MPE, houve um pedido de esclarecimento que foi atendido de modo satisfatório pelo órgão.
PPP Brasil. A CDURP coordenou a modelagem e a licitação do Projeto Porto Maravilha? Houve a contratação de consultores externos? Quais foram as contribuições dos consultores externos e quais os principais desafios durante a gestão do relacionamento da CDURP com os consultores externos?
Alberto Silva: A CDURP coordenou a modelagem e licitação. Não houve participação de consultores externos.
PPP Brasil. Quais os principais aprendizados que a PPP do Porto Maravilha forneceu aos servidores municipais envolvidos?
Alberto Silva: Maior conhecimento sobre a legislação das PPP e das concessões. Normalmente a Prefeitura contrata obras e serviços com base na lei de licitações (8666). Neste caso, foi necessário se debruçar sobre as outras leis para adequar o edital às características e exigências comuns e específicas de cada uma delas.
PPP Brasil. Quais os principais desafios jurídicos enfrentados durante a modelagem do projeto e durante a redação da minuta do contrato de concessão?
Alberto Silva: A definição das cláusulas de remuneração, de avaliação de desempenho, de resolução de conflitos – com a inclusão de cláusula de arbitragem, definição dos riscos, de reequilíbrio econômico financeiro e de rescisão contratual.
PPP Brasil. Houve uma opção por licitar a contratação de serviços técnicos especializados para gerenciamento, supervisão e fiscalização do contrato de concessão administrativa. Por que houve a opção por não utilizar os servidores municipais do Rio de Janeiro para realizar tais atividades?
Alberto Silva: Trata-se de um contrato de 15 anos, com cinco anos de obras, que serão objeto de supervisão e fiscalização da gerenciadora. Pela intensidade das obras, vamos demandar uma equipe razoável de profissionais, que ao final não serão mais necessários. Não seria adequado aumentar os quadros da Prefeitura e depois não ter demanda de trabalho.
PPP Brasil. As PPPs normalmente são associadas a algumas características como, por exemplo, eficiente alocação de riscos entre o setor público e o setor privado, garantia pública aprimorada e preocupação com o pagamento das contraprestações de acordo com indicadores de desempenho. Você poderia comentar como estas três dimensões mencionadas acima (alocação de riscos, garantia pública e indicadores de desempenho) foram tratadas na PPP do Porto Maravilha? Quais as peculiaridades ou inovações neste tratamento?
Alberto Silva: Quanto à garantia do contrato, já há uma inovação, pois a garantia não é do tesouro. O contrato está vinculado à venda do potencial adicional de construção através dos CEPACs. Sobre os indicadores de desempenho, estes estão claramente definidos no contrato através de um sistema de categorias e notas, diferenciado para serviços e obras. No caso de notas abaixo de 80, num máximo de 100, a concessionária passa a ser penalizada. No caso de reincidência de um mesmo tipo de falha, a CDURP pode rescindir o contrato e cobrar a multa rescisória.
PPP Brasil. O contrato de concessão foi celebrado em 2010 e o seu prazo de vigência é de 15 anos. Do ponto de vista de quem participou da modelagem e da licitação, quais são os pontos de atenção no que diz respeito à gestão deste contrato de longo prazo da PPP do Porto Maravilha?
Alberto Silva: A tarefa fundamental é garantir que os parâmetros de desempenho – em termos de qualidade e cronograma –, definidos no edital e no contrato, sejam cumpridos. Para tanto, teremos o monitoramento e avaliação dos aspectos técnicos e também o acompanhamento do nível de satisfação da população. No mais, trata-se de um contrato como outro qualquer.
